Исполнение налогового обязательства при продаже имущества

Управление разъяснительной работы и Контакт центр Департамента государственных доходов по Мангистауской области информирует по налоговому обязательству при продаже имущества.   

1) Решили продать имущество. Какие могут возникнуть обязательства по уплате индивидуального подоходного налога? 

Имущественный доход возникает у физического лица при реализации следующего имущества:

- жилищ (квартиры, дома, гаража) - в случае, если такие жилища находятся на праве собственности менее года и имеется прирост стоимости (положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и ценой (стоимостью) приобретения);

- земельного участка, прилегающего к жилому дому и под ним, под гаражом, дачного земельного участка, земельного участка с целевым назначением индивидуальное жилищное строительство - в случае, если такие земельные участки находятся на праве собственности менее года и имеется прирост стоимости (положительная разница между ценой (стоимостью) реализации земельного участка и его кадастровой (оценочной) стоимостью на дату возникновения права собственности на земельный участок);  

- коммерческой недвижимости и земельного участка, прилегающего к ней и под ней (магазин, офис, гостиница, ресторан и т.д.), земельного участка с целевым назначением для коммерческой недвижимости - вне зависимости от периода нахождения такой недвижимости на праве собственности, если имеется прирост стоимости (положительная разница между ценой (стоимостью) ее реализации и ценой (стоимостью) ее приобретения);

- механического транспортного средства – в случае, если такое транспортное средство находится на право собственности менее года и имеется прирост стоимости (положительная разница между ценой (стоимостью) его реализации и ценой (стоимостью) его приобретения, включая таможенные платежи и/или НДС и акциз, уплаченные при ввозе транспорта на территорию Казахстана);

- инвестиционного золота, ценных бумаг, доли участия, финансовых инструментов – вне зависимости от периода нахождения такого имущества на праве собственности, если имеется прирост стоимости (положительная разница между ценой (стоимостью) его реализации и ценой (стоимостью) его приобретения). 

2) Что делать если нет цены приобретения? 

В трех случаях можно произвести рыночную оценку:

А) если Вы построили дом;

Б) если получили имущество в наследство;

В) если получили имущество в виде благотворительности.

Рыночную оценку имущества необходимо произвести у независимых оценщиков в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

Рыночная оценка имущества в отчете об оценки должна быть произведена до 31 марта года, следующего за годом, в котором реализовано имущество, и содержать информацию об оценке имущества на дату возникновения права собственности. 

3) Забыли определить рыночную стоимость или продаете квартиру, полученную в дар? 

В этом случае доходом от прироста стоимости считается положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество.

В остальных случаях цена приобретения равняется нулю, то есть налог уплачивается со всей стоимости реализации. 

4) Реализуете квартиру, приобретенную по договору долевого участия или в результате уступки права требования доли в жилищном строительстве? 

- в случае, если продаете квартиру, приобретенную путем долевого участия в жилищном строительстве, доходом от прироста стоимости считается положительная разница между стоимостью реализации и ценой договора о долевом участии в жилищном строительстве;

- в случае, если продаете квартиру, приобретенную в результате уступки права требования доли в жилом здании по договору о долевом участии в жилищном строительстве, доходом от прироста стоимости считается положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью, по которой приобретено такое право требования доли;

- в случае, если продаете квартиру, приобретенную в результате договора мены, доходом от прироста стоимости считается положительная разница между стоимостью реализации и стоимостью, указанной в договоре мены, при отсутствии стоимости в договоре мены - положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью, определенной для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество. 

5) Что делать, если возник имущественный доход? 

Для исполнения налогового обязательства по индивидуальному подоходному налогу следует:

Шаг 1. Исчислить ИПН за календарный год путем применения ставки налога 10% налога к приросту стоимости.

Шаг 2. Представить Декларацию по ИПН (ф. 240.00) не позднее 31 марта года, следующего за годом, в котором получен доход по месту жительства.

Шаг 3. Произвести уплату ИПН не позднее 10 апреля года, следующего за годом, в котором получен доход, на КБК 101202 с указанием кода органа государственных доходов по месту жительства.

Имущественный доход, полученный в иностранной валюте, пересчитывается в тенге с применением рыночного курса обмена валют на дату совершения сделки по реализации имущества.

Физическое лицо, получившее имущественный доход, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Важно помнить: необходимо сохранить все правоустанавливающие договора и первичные документы, касающиеся купли – продажи (дарения, наследства, завещания и т.д.) имущества в течении срока исковой давности, то есть в течении трех лет.

Несвоевременная уплата влечет за собой начисление пени и привлечение к административной ответственности. 

Ситуация №1

Физическое лицо приобрело дачный домик с участком в садоводческом обществе в 2013 году за 1 150 000 тенге, в 2019 году меняет целевое назначение, сносит дачный домик и строит самостоятельно коттедж и гараж. В январе 2020 года регистрирует в уполномоченном органе построенный коттедж, при этом оценку стоимости не производил. В мае 2020 года продает данную недвижимость, но уже как коттедж за 20 000 000 тенге.

Разбор ситуации

1. Поскольку дом, после изменения целевого назначения и изменения площади, находился на праве собственности менее года, следует обратить внимание на возникновение дохода в виде прироста стоимости.
2. Поскольку дом был построен лицом, реализующим его, такое лицо вправе произвести в срок до 31 марта 2021 года оценку стоимости на дату возникновения права собственности.
3. В случае, если оценка стоимости дома не произведена, приростом стоимости в данном примере является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и оценочной стоимостью, определенной БТИ для исчисления налога на имущество по состоянию на 1 января 2020 года, которая составила 16 000 000 тенге, то есть 20 000 000 – 16 000 000 = 4 000 000 тенге.
4. Поскольку возник прирост стоимости, необходимо исполнить обязательства по исчислению и уплате ИПН, а также представить декларацию по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00).
5. Сумма индивидуального подоходного налога будет равна 400 000 тенге (4 000 000 * 10%). Индивидуальный подоходный налог необходимо уплатить не позднее 10 апреля 2021 года на КБК 101202.
6. Декларацию по индивидуальному подоходному налогу необходимо представить по месту регистрационного учета физического лица не позднее 31 марта 2021 года. 

Ситуация №2

Физическому лицу в  ноябре 2019 году  подарили 1-комнатную квартиру, в договоре дарения указана стоимость, определенная сторонами, которая составила 7 300 000 тенге. В октябре 2020 года данная квартира была продана за 7 300 000 тенге.

Разбор ситуации

1. Поскольку квартира находилась на праве собственности менее года, следует обратить внимание на возникновение дохода в виде прироста стоимости.
2. Поскольку квартира была подарена, приростом стоимости в данном примере является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации и оценочной стоимостью, определенной БТИ для исчисления налога на имущество по состоянию на 1 января 2019 года, которая составила 3 000 000 тенге, то есть 7 300 000 – 3 000 000 = 4 300 000 тенге. Рыночную стоимость не применима!
3. Поскольку возник прирост стоимости, необходимо исполнить обязательства по исчислению и уплате ИПН, а также представить декларации по индивидуальному подоходному налогу (форма 240.00).
4. Сумма индивидуального подоходного налога будет равна 430 000 тенге (4 300 000 * 10%). Индивидуальный подоходный налог необходимо уплатить не позднее 10 апреля 2021 года на КБК 101202.
5. Декларацию по индивидуальному подоходному налогу необходимо представить по месту регистрационного учета физического лица не позднее 31 марта 2021 года.