Пресловутый земельный вопрос
Анализ рассмотренных гражданских дел по принудительному изъятию земельных участков для государственных нужд показал, что количество обращений в суд не снижается, а имеет незначительную, но тенденцию роста. Так в 1 полугодии 2016 года судами города рассмотрено 211 дел, а за это же время 2017 года окончено 230 дел. В целом судами города в год рассматривается от 400 до 450 дел.
Хотелось бы обратить внимание и это характеризует темпы роста нашей столицы, что именно в городе Астане идет интенсивное строительство, о чем свидетельствуют вышеуказанные цифры. В других городах количество таких дел значительно ниже. К примеру, за 1 полугодие 2017 года, в крупном мего – центре в г.Алматы окончено таких дел 30, в Карагандинской области – 96.
Как всегда, на повестке стоит вопрос определения компенсации за объекты, которые изымаются в связи с возведением социальных объектов. Вопросы об определении компенсации изымаемой недвижимости приобрели актуальность с августа 2015 года, в связи с изъятием значительного количества земельных участков, находящихся под индивидуально-жилищным строительством, коммерческой и предпринимательской недвижимостью.
На тот же период выпало другое испытание – повышение курса доллара. Размеры рыночной стоимости, определенные в отчетах, составленных на день уведомления, до августа месяца 2015 года, значительно отличалась от реальных цен на жилую недвижимость.
Принудительное отчуждение земельных участков на территории Астаны производится в основном для строительства (реконструкции) автомобильных дорог, инженерно-коммуникационных сетей, расширения и реконструкции улиц и проспектов, нового железнодорожного вокзала, ранее объектов ЭКСПО-2017, строительства коммунальной собственности по программе «Доступное жилье-2020» во исполнение Генерального плана г.Астаны.
В процедуре отчуждения земельных участков для государственных нужд имеются определенные сложности, поскольку затрагиваются интересы собственника и государства.
Проблемные вопросы возникают в основном тогда, когда местный исполнительный орган в лице его государственных учреждений допускают отступления от норм действующего законодательства, подробно регламентирующего порядок изъятия земельного участка.
Поскольку размер определяемой компенсации зависит от рыночной стоимости, то при рассмотрении данной категории дел обязательным требованием судов является наличие отчета об оценки рыночной стоимости изымаемого имущества на момент получения собственником уведомления о предстоящем принудительном отчуждении в соответствии с ч.3 ст.67 Закона, в том числе и в случае предъявления иска по сумме гражданско-правовой сделки. При этом в ходе подготовки дел к рассмотрению ответчикам предоставляется право на проведение ответчиками оценки.
Анализ показывает, что в 60% случаях ответчики при рассмотрении дела в суде (в основном при изъятии гаражей и дач) соглашаются с суммой, установленной отчетом об оценке рыночной стоимости, предоставленной истцом.
При определении компенсации за земельные участки, которые перешли в собственность ответчиков по сделкам, совершенным до вступления в законную силу Закона «О государственном имуществе», то есть до 10.03.2011 года, суды определяют размер компенсации по рыночной стоимости. По сделкам, совершенным после 10.03.2011 года, суды строго руководствуются требованиями ст.67 Закона.
Неправильное определение местными исполнительными органами размера компенсации за изымаемый земельный участок, порождает увеличение количеств судебных тяжб, и вынуждает суды назначать по делам оценку и судебную экспертизу для определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка, что свою очередь создает волокиту при выплате собственникам компенсации.
Одной из причин недовольства населения при установлении размера компенсации при изъятии земельных участков для государственных нужд является также необъективное, несоразмерное определения размера рыночной стоимости изымаемых земельных участков, предлагаемый уполномоченным органом.
При изъятии акиматом предлагается компенсация в размере гражданско-правовых сделок, при этом имеют место случаи совершения сделок в период 1990-х - 2000 годов, цена которых составляет мизирные суммы, в некоторых случаях 5 000 тенге и выше.
Надо отметить, что основными объектами изъятия для государственных нужд являются земельные участки с целевым назначением садоводство, эксплуатация гаражей, что составляют 75%. Судом города отслеживается ценовая стоимость таких земельных участков и недвижимости, определенная судом. Так, сумма компенсации при изъятии земельных участков, находящихся в садоводческих товариществах в 95 % случаях не превышает 8 000 000 тенге, в 80 % сумма компенсации за гаражи не превышает 2 000 000 тенге. Судебная практика изъятия земельных участков с целевым назначение садоводство и гаражи стабильна и не вызывает особых нареканий.
Значительное количество исков в этом году поступило в отношении земельных участков, находящихся под индивидуальным жилищным строительством и коммерческой недвижимостью.
Анализируя дела этой категории, выясняется, что собственники промышленной недвижимости, в некоторых случаях индивидуальных жилых домов, совершив сделки после 2011 года, по незначительным ценам, при изъятии земельных участков для госнужд, требуют значительные выплаты компенсации, исходя из рыночной стоимости земельного участка и объектов недвижимости. В некоторых случаях этот размер многократно превышает ту цену, за которую была приобретена недвижимость.
Исходя из норм Закона «О государственном имуществе», суд, учитывая, что принудительное изъятие земельного участка является исключительным случаем отчуждения имущества, должен определить компенсацию к выплате определив ее из стоимости земельного участка если она указана в договоре, если нет из кадастровой стоимости с прибавлением рыночной стоимости объектов, находящихся на земельном участке.
При изъятии земельных участков под ИЖС акимат предлагает стоимость, указанную в различных гражданско-правовых сделках, произошедших в разные годы по договорам приватизации жилых квартир, купли-продажи, дарения, наследства. В случае отсутствия в договоре цены акимат предлагает сумму рыночную стоимость по отчету, при этом стоимость земельного участка определяет отдельно по стоимости сделки.
К примеру, в конце 2015 в начале 2016 годов по постановлению акимата изымалось около 30 жилых домов в районе Юго-Восток. Из указанного количества 12 согласились с предложенной суммой в досудебном порядке. 18 исков поступили в районный суд в период с августа по декабрь 2015 года, когда произошел рост стоимости доллара США.
При рассмотрении указанных дел компенсация определялась по сделкам, совершенным до марта 2011 года по общей рыночной стоимости, как недвижимости, так и земельного участка.
В основном судами компенсация по рыночной стоимости определяется в пределах от 250 000 тенге до 300 000 тенге за 1 кв.м. жилого помещения.
Аналогичная ситуация предлагаемой суммы компенсации акиматом сложилась и по коммерческим объектам.
Так, акимат по коммерческой недвижимости предлагает собственникам только стоимость по гражданско-правовой сделке, независимо от находящихся на них объектов.
Суды же определяют компенсацию по стомости земельного участка в зависимости от источника приобретения и рыночной стоимости недвижимого имущества, определяемого по затратному методу.
В соответствии с требованиями сложившейся судебной практикой в районных судах города, при подаче исковых заявлений, даже в случае предъявления иска по сумме гражданско-правовой сделки истец, представляет отчет оценки рыночной стоимости объекта, произведенной по заказу Акимата.
Лишь в 30% представлены отчеты ответчиками, произведенными по их заказу. Указанное свидетельствует, что в остальных 60 % случаях ответчики при рассмотрении дела и вынесении решения, соглашаются с суммой, установленной отчетом, привлеченного оценщика Акиматом. Как правило, это дела, где объектом, являются дачи и гаражи.
Исходя из сложившейся ситуации, необходимости учета интересов собственников, у которых изымались дома, со значительными площадями, в которых они проживают, была скорректирована и практика определения компенсации. При наличии двух отчетов истца и ответчика, по которым размер компенсации значительно разнился, назначалась повторная независимая оценка или экспертиза, по которой в основном и определялся размер компенсации.
Надо сказать, что на сегодняшний день, по индивидуальным жилым домам практика «более – менее» стабилизировалась, есть понимание в этом вопросе со стороны всех заинтересованных органов и самих собственников.
На повестке дня стоит вопрос определения компенсации за земельные участки, на которых находятся объекты коммерческой недвижимости, значительное количество, которого изымается под социально значимые объекты.
Исходя из норм, регулирующих порядок изъятия и определения стоимости недвижимости, размер компенсации определяется из суммы стоимости земельного участка и рыночной стоимости находящейся на земельном участке.
При этом стоимость земельного участка в случае приобретения собственником земельного участка по гражданско-правовой сделке, определяется только, когда стоимость в договоре указана отдельно. В случае отсутствия таковой стоимости в договоре, стоимость должна определяться по кадастровой стоимости.
Обращает внимание, что при совершении сделок купли – продажи земельного участка с недвижимостью, отдельно стоимость земельного участка практически не устанавливается.
Как я уже отметила, эти вопросы в основном возникают при изъятии земельных участков с промышленными объектами и объектами коммерческой недвижимости.
В последние годы цены на недвижимость, особенно на земельные участки существенно снизились, а сумма компенсаций за изымаемые участки и недвижимость, находящейся на них, по некоторым делам крайне высокие.
Разрешение данной ситуации возможно лишь в комплексном подходе, с позиции общегосударственных, общенациональных интересов. При этом, не должны ущемляться интересы лиц, земельные участки которых подлежат изъятию.
Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда проведен комплексный анализ судебной практики рассмотрения земельных споров по республике, в том числе связанных с изъятием земель для государственных нужд с целью внесения изменений и дополнений в нормативные постановления Верховного Суда Республики Казахстан №6 от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» и №8 от 25 декабря 2006 года «О некоторых вопросах применения судами законодательства о принудительном отчуждении земельных участков для государственных нужд». Внесены предложения в Правительство Республики Казахстан по совершенствованию законодательства и деятельности организаций и государственных органов в области земельных отношений.
Целью всех этих действий является определение стоимости земельного участка, приобретенного собственником у государства, которое предоставлено для определенных целей; перешедшего к собственнику по гражданско-правовой сделке или по решению суда; если в договоре цена за земельный участок не указана; недвижимого имущества, расположенного на земельном участке; используемых в предпринимательских целях; убытков, причиняемых собственнику изымаемого земельного участка или землепользователю. Отдельная категория изъятия земельных участков, не используемых по назначению.
Особое внимание суды уделяют качеству отчетов оценщиков, других документов, связанных с оценочной деятельностью, предоставляемых суду.
Проверяется соответствие выводов отчетов и заключений, положениям нормативных правовых актов, предусматривающих порядок, стандарт и методику оценки по рыночной стоимости земельного участка.
Однако при наличии нескольких отчетов выявляется существенная разница в оценке земельного участка, проведенными различными оценщиками и специалистами.
Надо раз и навсегда поставить точку по вопросу принятия мер, местным исполнительным органом, принявшего решение о принудительном отчуждении земельного участка, по предоставлению собственнику взамен принудительно отчуждаемого земельного участка другого равноценного земельного участка либо благоустроенного жилища.
Обязательным при рассмотрении дел данной категории является доказательства по источнику финансирования при принудительном отчуждении земельного участка. При этом, при передаче принудительно отчуждаемых земель частному застройщику, почему именно он, не предоставляет квартиры в строящемся доме.
Кроме указанной категории дел, связанных с изъятием земельных участков для государственных нужд, актуальным остаются дела по принудительному изъятию земельных участков, не используемых по назначению или используемых с нарушением законодательства Республики Казахстан.
Как и по другим категориям дел при рассмотрении данной категории судьи уделяют особое внимание подготовке дела к рассмотрению. А именно выясняется был ли освоен и используется ли по целевому назначению земельный участок. Ключевым является вопрос исполнения предписания-предупреждения, при этом оно должно быть вынесено уполномоченным органом, а именно органом, осуществляющим государственный контроль за использованием и охраной земель.
Как следует из практики основанием для отказа в удовлетворении исковых требований уполномоченного органа по ряду дел, явилось не установление истцом действительного собственника, поскольку в ходе рассмотрения дела выяснялось, что ответчик на момент подачи иска в суд не являлся собственником земельного участка.
Данные обстоятельства могли свидетельствовать не только о ненадлежащем исполнении уполномоченными органами своих функциональных обязанностей, но и некачественном проведении судом первой инстанции подготовки дела к судебному разбирательству.
В ходе изучения дел, установлено, что во многих случаях, иски предъявляются уполномоченным органом с указанием длительного неиспользования земельного участка. При этом обращает внимание, что данные земельные участки подвергались неоднократной перепродаже и передаче. В связи с чем, суды при исследовании представленных материалов, обращают внимание на обязанность предоставления уполномоченным органом кадастрового дела, свидетельствующего о периоде перехода прав собственности.
Одним из оснований для оставления исков без движения и в последующем возврата исковых заявлений данной категории является отсутствие доказательств получения ответчиком предписания об устранении нарушений законодательства.
Как следует из ряда дел, ответчики, самовольно захватившие части земель и разместившие на них в ряде случаев жилые дома, в которых проживают с семьями, обращаются в различные органы для узаконения таких построек.
В ряде случаев Акимат для предотвращения обострения социальной напряженности, в последующем отказывается от исковых требований освобождения незаконно занятых незначительных площадей, изыскивая другие возможности разрешения ситуации. Так, только в этом полугодии по двум дела производство по делу прекращено в апелляционной инстанции в связи с отказом от иска.
В качестве проблемного вопроса, возникающего при разрешении дел данной категории, является отсутствие в Кодексе Республики Казахстан об административных правонарушениях нормы, предусматривающей ответственность за не использование земельного участка по назначению.
Тогда как в силу пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса предъявление иска в порядке статей 92, 93 Земельного кодекса возможно только после применения мер взыскания, предусмотренных КоАП, и по истечении срока предписания.
Отсутствие в КоАП нормы, предусматривающей ответственность за не использование земельного участка по назначению, безусловно, является пробелом в законе, требующим восполнения.
На сегодняшний день дела данной категории следует разрешать при отсутствии постановления об административной ответственности, с учетом других доказательств, представленных сторонами.
В течении длительного времени путем выработки стабильной судебной практики разрешены многие спорные вопросы, в том числе непринятие уполномоченным органом к определению компенсации, легализованного имущества в ходе изъятия земельных участков. На сегодняшний день суды при рассмотрении дел и вынесении решений принимают меры к установлению и определению стоимости компенсации легализованного имущества.
Так при рассмотрении дела по иску Акимата города Астаны к собственнику А. было установлено, что постановление Акимата 2012 года в части изъятия земельного участка у указанного собственника, уполномоченным органом стало исполняться лишь в августе 2016 года спустя 4 года.
За указанный период, как следует из материалов дела, собственник с момента уведомления 8 августа 2016 года до подачи искового заявления в суд 16 января 2017 года, предпринял меры для узаконения в порядке легализации значительного количества объектов, построенных им в период с 2007 года по 2011 год. Обращение собственника за узаконением возведенных объектов на принадлежащем ему земельном участке предусмотрено п.7 ст. 63 Закона РК «О государственном имуществе», согласно которому предусмотрено, что собственник после принятия постановления об изъятии, может осуществить необходимые мероприятия по подтверждению права частной собственности, на которое принято постановление.
Между тем, в действиях уполномоченного органа, коллегия усмотрела нарушение Закона РК «О государственном имуществе», которым предусмотрены конкретные сроки проведения процедуры изъятия земель для государственных надобностей. При наличии данных норм, Акимат принявший меры к узаконению легализованного имущества, при подаче искового заявления в январе 2017 года, к компенсации определяет лишь стоимость имущества в виде одного дома, которое было зарегистрировано на момент вручения уведомления. Судом первой инстанции, а в последующем коллегией предприняты меры к определению рыночной стоимости объектов недвижимости, находящихся на изымаемом земельном участке. Однако принятие указанных мер повлекло приостановления дела для проведения оценки недвижимого имущества. Дело в судах по причине, несвоевременного и правильного принятия мер к определению рыночной стоимости уполномоченным органом рассматривалось более 5 месяцев. Вследствие чего, постановление 2012 года об изъятии данного земельного участка исполнено лишь после принятия постановления коллегии от 8 июля 2017 года.
Более того, как следует из материалов дела, собственник в течение длительного времени возводил на принадлежащем ему участке ряд капитальных строений, которые в последующем легализовал. Большинство объектов недвижимости на изымаемом земельном участке собственника, возведено в 2011 году. Коллегия посчитала, что со стороны уполномоченных органов в сфере архитектурного строительства, земельных отношений не предпринимались меры к своевременному установлению законности действий собственника на земельном участке, который согласно Генеральному Плану в последующем подлежал изъятию. В связи с этим вынесено частное определение для принятия надлежащих мер в процедуре изъятия земельных участков.
В настоящее время внесено ряд предложений в законодательные акты, касающиеся вопросов земли. Хотелось бы, чтобы в них были отрегулированы пробелы, возникающие в земельных правоотношениях, влияющие на судебную практику.
Судья суда
города Астаны
Г.Абдигалиева
