Признание право собственности на жилище

Вопрос собственности – это пожалуй один из главных вопросов, определяющих  существование и пути развития  человеческого общества. Большинство  конфликтов  возникают  именно из-за возможности  владеть и распоряжаться той или иной собственностью.

        Право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ определенным  физическим и  юридическим лицам.

   Отношения собственности регулируются Конституцией Республики Казахстан, Гражданским Кодексом Республики Казахстан, Земельным Кодексом Республики Казахстан, законами Республики  Казахстан «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике  Казахстан», «Об индивидуальном  жилищном строительстве».

  При разрешении дел данной категории суды также руководствуются  нормативными постановлениями Верховного Суда РК «О некоторых вопросах применения законодательства о праве собственности на жилище» №10 от 9 июля 1999 года, «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» №5 от 16 июля 2007 года, «О некоторых вопросах применения судами земельного законодательства» №6 от 16 июля 2007 года, «О некоторых вопросах применения судами законодательства о наследовании» №5 от 29 июня 2009 года.

   В Конституции содержатся две статьи, посвященные собственности (статьи 6 и 26). В которых закреплены основные, фундаментальные положения о собственности и праве собственности, на основе которых развилось многочисленное и разветвленное законодательство о собственности.

   Основные положения о праве собственности содержатся в Гражданском кодексе Республики Казахстан.  Так, в пункте 1 статьи 188 Гражданского кодекса Республики Казахстан закреплено, что право собственности есть признаваемое и охраняемое законодательными актами право субъекта по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. В кодексе закреплены и понятия государственной и частной собственности.

  Частная собственность выступает как собственность граждан и негосударственных юридических лиц и их объединений (пункт 1 статьи  191 ГК РК). Следовательно, частная собственность выступает в двух видах - собственность граждан и собственность негосударственных юридических лиц и их объединений. Почему здесь говорится только о негосударственных юридических лицах, понятно: государственным юридическим лицам (государственным предприятиям и учреждениям) имущество на праве собственности не принадлежит, оно находится в государственной собственности, и поэтом к частной собственности относиться не может.

  В соответствии с пунктом 4 статьи 188 ГК РК осуществление собственником своих правомочий не должно нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и государства. Нарушение прав и законных интересов может найти выражение, наряду с иными формами, в злоупотреблении собственником своим монопольным или иным доминирующим положением.

   Собственник обязан принимать меры, предотвращающие ущерб здоровью граждан и окружающей среде, который может быть нанесен при осуществлении его прав.

 Граждане в  основном обращаются в суд с исками о  признании права собственности на самовольные строения и в силу приобретательной давности. Также к данной категории можно отнести  иски  о признании сделок действительными.

        Иски о признании права собственности на объекты недвижимости подаются в суд по месту нахождения объекта недвижимости (исключительная подсудность статья 33 Гражданского процессуального кодекса).

       Требование о признании права собственности на недвижимое имущество относится к  имущественному требованию и облагается государственной пошлиной в размере 1% от стоимости объекта недвижимости для физических лиц и 3%  - для  юридических лиц.

        Законодатель четко  определил, в каких случаях может быть признано право собственности на  самовольные строения. Так,  в статье 244 ГК, в которую внесены изменения Законом  РК от  27 апреля 2012 года № 15-V, указано, самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданные на не сформированной в земельные участки земле, принадлежащей государству, на земельном участке, который не принадлежит лицу, осуществившему постройку, а также созданные без получения на это разрешений, необходимых в соответствии с земельным законодательством Республики Казахстан, законодательством Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Казахстан и иным законодательством Республики Казахстан.

        Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

         Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

         Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. 

       Право собственности застройщика на самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, за исключением земель, принадлежащих государству, может признаваться судом при наличии согласия на это собственника земельного участка с выплатой последнему компенсации при условии соответствия постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

     Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

     Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки повлечет нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо будет создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

        С учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка, возведенная лицом на земельных участках (не сформированной в земельные участки земле), принадлежащих государству и не находящихся в землепользовании, передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом.

       При осуществлении самовольной постройки на земельном участке, находящемся в землепользовании государственных землепользователей, с учетом социально-экономической целесообразности самовольная постройка передается в коммунальную собственность с возмещением расходов на постройку в размере, определенном судом, из бюджетных средств.

         Право собственности на самовольное строение  может быть признанно  судом  на основании пункта 3 статьи 244 ГК, при этом закон устанавливает основные условия, при наличии которых возможно признание прав на самовольную постройку: лицо, осуществившее постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под размещение возведенной постройки. 

        Право собственности застройщика на самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, за исключением земель, принадлежащих государству, может признаваться судом при наличии согласия на это собственника земельного участка с выплатой последнему компенсации при условии соответствия постройки требованиям законодательства Республики Казахстан об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

          Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом также за лицом, в законном пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

          В судебной практике зачастую граждане обращаются с такими исками, при этом возводят строения, самовольно изменяя целевое назначение  земельного участка.  В таких случая суд отказывает в удовлетворении требований истцу.

Гражданский кодекс Республики Казахстан императивно закрепляет правила приобретения права собственности на вновь созданную вещь. Согласно статье 236 ГК право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества. Если законодательными актами или договором предусмотрена приемка законченных строительством объектов, то создание соответствующего имущества считается завершенным с момента такой приемки.

Право собственности на вновь созданный объект недвижимости подлежит регистрации на основании акта приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию. Данный акт удостоверяет не только правомерность постройки, но также соответствие возведенных строений правилам строительства и эксплуатации, безопасности.

Согласно пункту 12 нормативного постановления Верховного Суда Республики Казахстан от 16 июля 2007 года «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с защитой права собственности на жилище» на самовольно возведенный жилой дом, расположенный на неправомерно занимаемом земельном участке и построенный без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, установленная статьей 240 ГК приобретательная давность не распространяется.

 Статьей 240 ГК регламентировано признание право собственности в силу приобретательной  давности. Согласно данной норме гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственниками имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющие как своим собственным недвижимым имуществом в течение семи лет, либо иным имуществом не менее пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).  Следует отметить, что Законом Республики Казахстан от 22.07.2011 года «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты Республики Казахстан по вопросам жилищных отношений», внесены изменения в части первой пункта 1 статьи 240 Гражданского кодекса Республики Казахстан, а именно  слово «пятнадцати» заменено словом «семи». То есть, уменьшен срок непрерывного владения имуществом.

            До приобретения на имущество права собственности гражданин или юридическое лицо, владеющие им как своим собственным, имеют право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законодательными актами или договором основания.

      Гражданин или юридическое лицо, которые ссылаются на давность владения, могут присоединить к своему владению все то время, в течение которого владел данной вещью тот, чьими правопреемниками они являются.

            Вместе  с тем,  имеются факты, когда истцы неправильно обращаются в суды с исками о признании права собственности, в силу приобретательной давности.

 Основанием для отказа в удовлетворении исков послужило то, что согласно ст. 240 ГК лицо должно приобрести имущество, однако из обстоятельств дела устанавливается, что истец проживал и проживает в указанной квартире, которое принадлежало его умершему отцу. Истец требования обосновывал тем, что он являются наследником имущества, которое оставлено после отца.

  Согласно пункту 2 Комментария к Гражданскому Кодексу РК приобретательная давность применяется к случаям фактического владения имуществом и поэтому не применима к случаям, когда владение осуществляется на основании какого-либо правового титула, например на основе долгосрочного договора  аренды  и т.д.

Следовательно,  не может быть основанием для признания право собственности на долю в квартире, принадлежащему умершему отцу,  в силу приобретательной  давности.

         Также граждане, обращаясь в суд с исками  о признании права собственности на недвижимое имущество в силу приобретательной давности ошибочно  указывают о состоявшейся между  сторонами сделки по купле-продаже  недвижимого имущества, которая  не оформлена надлежащим образом. Полагаю, что в данном случае такие иски не подлежат удовлетворению, поскольку следует ставить требований о признании сделки действительной.

Молдыбаева А.Е.

Судья Алматинского районного суда г.Астаны