Регулирующие отношения в сфере управления объектами кондоминиума
Практика показывает, что споры связанные с задолженностью по оплате ежемесячных взносов на содержание общего имущества не уменьшаются, а возникновение данных споров связанно в большей степени с непониманием правоотношений, возникших между собственниками квартир (помещений) и органом управления общим имуществом.
Имея в собственности индивидуальный жилой дом, собственник не допускает мысли, что кто-то обязан его содержать, принимая дом как одно целое, сам решает вопросы ремонта крыши, крыльца, инженерных коммуникации, подведенных к дому и тому подобное.
Другое дело – наличие квартиры (помещения) в многоквартирном доме. Зачастую собственники ограничиваются вопросами содержания и ремонта своей квартиры, не задумываясь о том, в каком состоянии находится крыша дома, если конечно он не проживает на верхних этажах дома, облицовка дома, подвальные помещения. Также проявляет пассивность в участии управлении общим имуществом, а именно – не считает нужным посещать собрания собственников квартир, обсуждать и принимать решения, касающиеся общего имущества, то есть не позиционирует себя как собственник этого имущества. Если не устраивает состояние дома, полагая, что за это ответственно другое лицо (КСК, управляющая компания), принимается простое решение – не оплачивать ежемесячные взносы, при этом ,не задумываясь о том, что дом требует вложений для поддержания его в надлежащем состоянии, а последствия невыполнения этой обязанности – ветшание дома, уменьшение его рыночной стоимости. А от того, как каждый собственник, как хозяин дома будет реализовывать свои права и нести обязанности по его содержанию, зависит состояние и благополучие как всего дома, так и в итоге - квартиры.
Прежде всего, в многоквартирных домах собственники квартир (помещений) должны решить в какой форме будут управлять объектом кондоминиума. На сегодня существуют следующие формы управления:
- непосредственное совместное управление всеми собственниками (как правило, когда в доме небольшое количество квартир – до 20 собственников)
- создание кск
- передача на управление третьим лицам – ИП или юридическим лицам.
Наиболее распространенными формами управления являются - через создание КСК и заключение договора с управляющей компанией (ИП, юридические лица).
КСК по своей организационно-правовой форме является объединением собственников квартир (помещений), то есть, собственники квартир объединившись, на общем собрании решают все вопросы, связанные с управлением общим имуществом, договора с собственниками квартир (помещений) в этом случае не заключаются.
На общем собрании собственники квартир (помещений) могут принять решение о передаче управления многоквартирного жилого дома третьим лицам, с которыми заключается договор.
Необходимо четко различать орган управления общим имуществом от субъекта сервисной деятельности. Так, из статьи 42 Закона РК о жилищных отношениях следует, что орган управления объектом кондоминиума заключает и контролирует исполнение договоров с субъектом сервисной деятельности, при этом сам не вправе осуществлять сервисную деятельность. Таким образом, орган управления занимается организационной работой, а субъект сервисной деятельности (сервисная организация) – осуществляет деятельность по содержанию объекта кондоминиума.
В случае ненадлежащего оказания услуг сервисной организацией, собственники квартир (помещений) согласно ст.42-1 Закона РК «О жилищных отношениях» на общем собрании вправе решать вопросы отказа от услуг субъекта сервисной деятельности и выбрать другую организацию.
Перейдем теперь к вопросу о расходах на содержание общего имущества.
Закон о жилищных отношениях определяет расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума как обязательную сумму, которую собственники помещений (квартир) вносят ежемесячно.
Размер ежемесячных платежей устанавливается общим собранием и с момента утверждения его становится обязательным для всех собственников независимо от участия их в управлении объектом кондоминиума.
Часто возражения собственников квартир (помещений) на требования о взыскании задолженности по обязательным платежам основаны на том, что членами КСК не являются, договор с ними КСК или управляющая организация не заключали.
Однако законодательством предусмотрена обязанность собственников квартир (помещений) в многоквартирном жилом доме, независимо от того, участвуют ли они в управлении кондоминиумом или нет, принимать соразмерное денежное участие в содержании тех частей дома, которые находятся в общей собственности.
Ненадлежащее с точки зрения собственника квартир (помещений) осуществление деятельности по организации содержания общего имущества, непредставление документов по требованию по вопросу расходования денежных средств, не является основанием для отказа от уплаты обязательных платежей.
Законодательством определен механизм контроля за деятельностью исполнительного органа КСК и управляющей организации.
Так статьей 50-2 Закона РК о жилищных отношениях предусмотрена обязанность органа управления кондоминиумом отражать расходы на содержание общего имущества объекта кондоминиума в отчете по управлению объектом кондоминиума, который представляется индивидуально собственнику помещения (квартиры) в письменной форме либо в форме электронного документа каждый квартал по форме, утвержденной уполномоченным органом, до десятого числа месяца, следующего за отчетным периодом, требовать
При невыполнении данной обязанности собственник квартиры (помещений) вправе требовать предоставления ему данного отчета, в том числе – обращением в суд.
Собственники квартир (помещений) вправе также переизбрать председателя КСК, изменить форму управления общим имуществом, решить вопрос о расторжении договора с управляющей организацией, отказаться от услуг субъекта сервисной деятельности
Теперь к вопросу о регистрации объекта кондоминиума. Кондоминиум - это форма собственности на общедомовое имущество в многоквартирном жилом доме, и соответственно, как любое право собственности, подлежит регистрации. Отсутствие регистрации кондоминиума не освобождает собственников от обязательств по содержанию общего имущества, поскольку он владеет и пользуется им, однако ограничивает в осуществлении права распоряжения и пользования им в том объеме, которое предоставляет им Закон о жилищных отношениях, а именно: возможность сдавать части общего имущества, (нежилые помещения в подвалах, придомовую территорию) в аренду, отчуждать с направлением полученных средств на нужды дома, для открытия на каждый объект кондоминиума сберегательного счета в банке второго уровня для накопления сумм на капитальный ремонт общего имущества данного объекта кондоминиума и текущего счета.
В заключение хотелось бы отметить, что в любых правоотношениях нужно исходить из того, что праву корреспондирует обязанность. Собственность – это не только право, но и обязанность, в частности на это указывает ст.189 ГК, согласно которого собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо.
Судья Алматинского районного суда
города Астаны
Касымова М.Т.
